摘要：“物業行業正在步入春天，我們現在才是萌芽期。”

 觀點地產網 儘管遠離廣州市區，每天還是有許多人不怕麻煩，前去碧桂園服務佛山順德總部面試。

 剛過下午上班時間不久，大樓裡依然是人來人往。來到四樓碧桂園服務的辦公區域，工位上的人正埋頭工作，辦公場所內也沒有絲毫的裝飾和文字透露出碧桂園服務剛剛完成了一件大事，即正式在港交所主機板掛牌交易。

對碧桂園服務執行董事、總經理李長江進行採訪前，6月19日上午9點30分，他與碧桂園控股董事局主席楊國強一起站在位於香港中環的港交所裡，開啓碧桂園服務的資本時刻，楊國強親自敲響了上市銅鑼。

李長江在隨後對媒體表示，希望將碧桂園服務打造成最好的物業公司。

回到碧桂園總部辦公室的李長江顯得輕鬆而隨意，身著白襯衣，深坐在單人沙發上，開始了這一席深談。

截止2017年底，碧桂園服務合同管理面積達3.295億平方米，布局超240個城市，“第一”這個目標早就不是口中的聲音，而是切實可見的數字。

“爭一時之長短是沒有意義、也沒有價值的。”李長江突然來精神，指的他對面牆上高高掛起的一幅字說：“我們最重要的還是要做好服務，就像這是我們楊主席給我寫的字一樣，完全沒有提到什麼目標、第一，提到的就是要做好服務。”

李長江慢悠悠的讀：“急業主所急、想業主所想，有好效益並給業主一個五星級的家。”

李長江是四川達州人，1989年畢業於西南農業大學機械專業，1997年一次朋友推薦的面試，讓其陰差陽錯進入了物業管理這個行業，一干就是20年。2011年12月，他正式加盟碧桂園服務。

據李長江後來表述，進入碧桂園服務一共經歷了先後八輪面試，集團董事局主席、副主席、董事、總裁、副總裁都一一面試過，壓力巨大。

在碧桂園工作的第七年，碧桂園服務登陸港交所，而在開盤的第一天，全球特別是國內股價大幅跳水的情況下，碧桂園服務股價一路上揚，並未破發。

談及這個話題，李長江顯示出堅定的信心。不過，他並沒有表示這是碧桂園服務一家的功勞，而將此歸功於投資者現在對整個物業行業的認同和看好。

李長江認為，對於投資者而言，最關注的還是一個公司的本色，比如規模、質量、盈利能力，特別是持續盈利能力。

對李長江而言，管理和經營好一個物業公司，最重要的唯“服務”二字。

如何做好服務？尤其是碧桂園服務的服務專案多達數百個，遍布中國各個區域，服務好壞這種主觀感受如此強烈的內容如何去統一？如何去平衡？

李長江認真地聽完，丟擲一個反問：“你知道服務好不好，業主最直接表達方式是什麼？”

李長江隨後自己公布了答案：“是交管理費。”

除了基礎服務之外，要滿足上市公司對盈利能力要求的關鍵，還在於增值服務的經營。李長江稱，基礎服務只是物業服務的1.0版本，而2.0版本是利用社區資源做一些事情，比如房屋出租、房屋出售，業主團購等。

“3.0版本的增值服務是什麼？一定會跟金融掛鉤，一定會跟資產管理掛鉤。”李長江認為，這是未來物業公司要做的事情，也是碧桂園服務的未來發展方向。

“物業離業主最近，如果我是業主，可以實現房子繼續租、房子自己住，還有物業幫忙經營房子，最後還有收益，讓資產最大化，業主歡迎不歡迎？”李長江生動的描述道。

以下為觀點地產新媒體對碧桂園服務總經理李長江先生的採訪實錄：

觀點地產新媒體：6月19日開盤之後，碧桂園服務股價是上漲的，您對第一天股價表現滿意嗎？

李長江：我們當天是首日上市開盤，所以嚴格來講，我們更多是看長遠的戰略、最終的效果。

我們希望把碧桂園服務打造成最好的物業公司，這樣的話基礎服務、增值服務方面好了，股價、市值就一定不會差。

觀點地產新媒體：當天全球、中國股市的情況下，上市之後股價還可以上漲，應該是很好的表現了。

李長江：近段時間以來，在香港上市除了我們之外的七家物業公司，都有分別不同程度的上漲，有一些上漲30%、有一些上漲60%，大家看到了物業企業上市以後的表現。

對於投資者來講，相比而言的誘惑力是看得到的，相信這個行業最終的表現會讓大家都滿意，包括我們在內。

無論是在A股、港股還是其他資本市場，能夠得到資本的認同，對於這個行業而言，跟過去相比是不可同日而語。

從沒有出現在資本市場，到現在包括我們在內港股市場就有8家，加上A股的1家，真正每天在交易的有9家。相信以後無論在A股還是在港股上市的物業公司，會超過幾十家甚至上百家，我覺得是。

觀點地產新媒體：以成功上市的經驗來看，您認為在香港上市，投資者最關注的是什麼呢？

李長江：毫無疑問，還是對這個公司的本色最關注，比如規模、質量、盈利能力、持續盈利能力，最終讓客戶判斷是不是一個可以持續發展的優質企業，這樣才能作為投資的基本判斷。

其次是行業的優勢，比如受政策因素影響比較小。從某種角度來講，股市行情不佳的時候，物業也是一個可以保證盈利的避風港，回報還不低。

所以，我相信未來的物業公司，無論在哪個資本市場上市，都會有好的表現。

觀點地產新媒體：物業公司的競爭可能會越來越加劇，您覺得現在物業行業是藍海還是紅海？

李長江：我認為這絕對是一個藍海。根據現在的社會，包括電商、資訊化發展，經營模式的改變，我們可以設想：為什麼物業行業可以得到資本的青睞？

因為物業離業主最近，可以透過好的服務建立業主信任，這個時候就有很好的增值服務的發展空間。

好服務就會有好口碑，好口碑就有大生意做。因為信任我，就會給我機會。

某些上市公司喊口號爭第一，其實我們沒有喊出這樣的口號，我們也從來不喊這樣的口號。就好像一些球隊，喊了幾十年永遠爭第一，結果他真的就是在爭第一，而不能成為第一。

我認為一個企業的成長和發展要有好的基礎，一個優秀企業形成的過程更多是把自己的基礎做好，把服務做好，把團隊打理好，把機制運作好，這樣經營才會穩定，業績才會持續上升。

爭一時之長短沒有意義、也沒有價值，就像一場馬拉松一樣，我們希望有更多企業在這條馬拉松道路上一起良性競爭，給投資者更好的回報，為住戶帶來更好的服務。

觀點地產新媒體：作為上市公司肯定還是有一個目標或者規劃、發展方向吧？

李長江：當然。工作沒有計劃、公司發展沒有近期、中期、長期規劃，這是不可行的。我相信每個企業都有自己的目標，只不過這種目標絕對不能急功近利，應該是腳踏實地的、一步一步的把它做紮實。

比如碧桂園社區，我們要逐步實現它是一個智慧城市的組成部分，是一個智慧型社區，要投入、要改造、智慧化要升級，要讓業主居住在裡面更安全，讓任何犯罪分子，想做壞事的人都不敢進來，這樣給客戶、業主提供一個好的生活環境，這不也是“中國夢”的組成部分嗎？

只是喊口號沒有任何價值，碧桂園服務繼承了碧桂園的DNA，楊國強主席就是一個腳踏實地、從不高調的人。

楊國強主席今年寫給物業的寄語是，“急業主所急、想業主所想”，這是不是把服務放在第一位？“有好效益”這是不是公司要成長、要壯大、要跟投資者有好回報？“給業主一個五星級的家”這就說到社區去了，所以這一句話是我們整個團隊始終記在心裡的，服務一定要好，經營也要好。

我們很清楚，服務好不好是業主感受得到的，這就是為什麼我們不爭一時之長短，不喊口號，是不是第一還要看服務、看最終的規模，看給投資者帶來的回報。當我們把服務做好的時候，其實這一切都順理成章了。

觀點地產新媒體：隨著科技、網際網路的進步，在物業公司中科技使用、網際網路使用是不是也會越來越多？您覺得是否可以在某一些程度上取代人的作用？

李長江：資訊化的應用、智慧化的應用，甚至人工智慧的應用，這絕對是大趨勢。

第一，物業行業的人工成本逐年攀升，當然這是無可厚非，也是社會發展必然所帶來的。如果能夠透過科技手段去解決，就能實現成本效率的更優平衡。

另外，2017年碧桂園服務旗下小區基本全部實現了車牌識別系統，業主的車輛進出不需再去刷卡，而是到了門崗一秒鐘杆就起來了，就可以進去了。避免雨天、溫度很高的時候還要把窗搖下來刷卡這樣業主就很方便了。

第二，我們今年在整個社區智慧化方面也會有一個質的飛躍，實現讓業主居住的小區更放心、更安全，這就是智慧化社區的問題。如果你有朋友過來，以前要來小區門口接他，現在只需要把一個二維碼發給他就可以把門開了，而且二維碼一次性使用的，保證安全。這就體現了現代社會資訊化的應用，碧桂園的社區現在都實現了。

第三，過去碧桂園服務有多大？究竟面積有多少？你知道嗎？過去需要把這個小區、這個小區的面積加起來之後報上來再加，現在效率多高？這就是資訊化的應用。

我們在管理上面完全應用了資訊化、平臺化。過去實行派單制，業主維修的時候要派單，現在我們實行搶單制，就好像跟滴滴搶單一個性質，講究速度，誰離這個業主近誰就優先接單，完成服務後業主還可以評價保證服務質量的監督。所以當社會上有先進科技的時候，碧桂園服務會優先使用。

我們有一支資訊化的團隊，都是高科技的人才。我們有兩項專利，五項高新技術產品，所以在整個公司對成本敏感的時候，惟有我們對高階人才、資訊化人才閘口不關，現在有約80人的資訊化團隊就專門做這些工作。

觀點地產新媒體：您覺得碧桂園服務或者整個物業管理行業，目前還有哪些問題是需要去解決、需要去面對的？

李長江：現在整個行業百強在全行業的市場佔有率是32%多一點，即差不多三分之一，前十強的企業佔比是11%左右，平均下來也就1.1%，整個物業行業的規模是多少？200個億左右。11%左右才多少？20來個億左右，集中度太低了。

雖然說2017年比2016年要好，但集中度還是比較低，這是行業第一個問題。

第二個問題，我們這個行業現在在做的一些方面，其實標準、規範、流程研究得比較多、發展比較快，但是說實話針對性還不是特別強，什麼叫針對性不是特別強呢？

比如同樣都是2塊錢的管理費，那麼在海南、在廣州跟在西部的某一個地方，服務內容不一樣。恰恰因為這種標準規範，是不是應該動態？是不是應該有機制的？

正是因為這樣，作為碧桂園服務還有一種使命感，以一種朝前努力、自己也在跟行業一起努力，最後還可能帶動行業一起往前走，去把我們的基礎服務做好、做得更踏實、更有針對性，個性化服務做到位，這就是增值服務問題。

觀點地產新媒體：物業服務這個行業的集中化程度很低，是不是說明有很多的收併購的機會？

李長江：整個行業前十強的企業，2016年的集中度是不到10%，在2017年就上升了百分之三點幾，這個三點幾可不是小數字。

如果要形成航空母艦，當所有的機制體制都具備的時候，我們主張找到適合自己、一起成長的公司來一起做好，碧桂園服務也在這樣做。

觀點地產新媒體：目前有收併購或者合作對外公布的情況嗎？

李長江：碧桂園服務管理的專案中，由獨立第三方物業開發商的合同管理面積佔總合同管理面積的比例由2015年的4.7%增至2017年的14.2%，我們的合作方式有很多。

第一，跟開發商進行合作，在滿足政策要求的情況下，開發到哪裡，配合服務支援到哪裡，這是開發商，尤其是中小型優質的開發商，我們願意進行合作。

第二，同業主委員會進行合作，透過市場的選擇，我們認為這個小區我們做得了、做得好，就進行合作。

第三，透過股權合作，比如收購51%或者更多一點的股份，一起把這個公司做好。

第四，100%的收購，把這個公司直接全部收購回來。

我們希望集中度越來越高，但絕不是沒有質量要求，我們有自己的判斷標準，追求的規模成長是有質量的擴張，而不是見著專案就要，最後什麼都沒有，反而把品牌搞砸了。

觀點地產新媒體：碧桂園服務增值服務未來主要體現在哪些方面？

李長江：整個行業做增值服務的時間都不長，增值服務強調是什麼？把基礎服務做好，清潔綠化養護維修這些是不是增值服務，也算。但利潤率、毛利率不高，只是必須要做的，比做物業費還是要高一些，這是1.0版本。

2.0版本是利用社區資源做一些事情，增值服務是做業主需求的服務，比如房屋出租、房屋出售，業主團購等，這些就是屬於2.0版本的增值服務。

3.0版本的增值服務是什麼？一定會跟金融掛鉤，會跟資產管理掛鉤。碧桂園現在服務的業主，房屋的戶數超過100萬戶了，如果一套房子平均按100萬元計算，將形成萬億的規模。這就是資產管理、資產運作，物業企業在這一塊上走通了，就是打通另外一條渠道。

物業離業主最近，如果我是業主，可以實現房子繼續租、房子自己住，還有物業幫忙經營房子，最後還有收益，讓資產最大化，業主歡迎不歡迎？

世上無難事、只怕有心人，如果我們可以找到一種模式解決這個問題，碧桂園服務就會成為戰無不勝的偉大企業。