經過近40年的改革探索，物業管理行業發展迅速，在改善人居環境、解決城市就業、提升居民美好生活體驗等方面發揮了重要作用。據悉深圳全市目前擁有物業服務企業1473家，企業服務總收入達907億元，物業管理服務業實現增加值佔全市GDP的比重約1.6%。

深圳市新修訂的《深圳經濟特區物業管理條例》將於明年3月1日正式實施，新規在業主大會主體地位確定、小區共有收入財務公開、住宅車位權屬確定等方面做了創新修訂和明確規定，深圳物業管理即將進入新的社區治理時代。日前記者來到以業主自治改革創新而聞名全國的景洲大廈採訪發現，在一派和諧聞名的業主自治社區氛圍下，物業服務和業權關係又有了些新的可喜變化。

深圳景洲大廈：業主自治創新先鋒 聞名全國

景洲大廈位於深圳福田區商報東路，小區環境優雅舒適。“小區由2棟31層高的獨體樓和商業裙樓組成，共442戶。”據小區業主大會負責人鄒家健介紹，景洲大廈於1999年入夥，自己是入住的第一批業主，入夥至今，已在此居住了20年。

深圳景洲大廈 

小區雖然面積規模不大，但卻因業主自治聞名全國，知名度頗高。2001年，小區業主因“電梯貨不對板”聯名將開發商送上了法庭，同時透過業主大會共同投票決定成功換掉開發商自帶的物業公司，作為如此規模的業主集體訴訟和業主炒物業公司，堪稱全國首例；2003年小區再次透過業主大會共同投票決定獨立選聘新的物業服務企業，開啓全國業主自治創新先河；2005年景洲大廈獲發全國首張業主委員會組織機構程式碼證；2017年獲發全國首份業主委員會稅務登記證；2018年6月景洲大廈成為國家住建部在深圳首批業主大會組織化試點小區，獲頒統一社會信用程式碼證；2018年8月，景洲大廈業主大會獲頒全國第一張停車場經營許可證；2018年11月，景洲大廈業主大會選聘碧桂園物業進駐服務，景洲大廈翻開新的一頁。

業主大會：改革試點再聘物業 價值認同

2018年，國家住建部在深圳開展“業主大會程式碼轉換試點工作”，景洲大廈入選深圳首批試點小區，同年6月正式獲頒“業主大會統一社會信用程式碼證”，並取得全國首份登記在業主大會名下的“停車場許可證”。當年原有物業公司因戰略發展因素有意退出本專案，小區再次啓動招標程式重新選聘物管企業。

作為業內知名的景洲大廈，選聘新的物業企業也面臨一些抉擇難題：過往服務的都是深圳本地的知名物業企業，業主對高品質服務已經形成習慣，而物業服務定價相對周邊專案較低，部分本地大型物業企業對於公共收益完全歸屬業主大會的業主自治模式並不完全認同，業委會成員將視野投向了全國規模發展的實力企業，並將物權認同、服務優質作為首要條件，經過小區業主代表多方比較甄選，最終選聘目前在管的碧桂園服務。

據碧桂園服務深圳區域總經理肖智華介紹，碧桂園服務作為實現全域覆蓋的中國最大規模物業企業，早已依託多點布局經驗建立的一整套分級標準化服務體系，能靈活適應不同城市、不同檔次的新舊物業需求，具有極高的價效比優勢。早在2017年公司就對景洲大廈專案進行過市場調研，對於專案平價運營模式已經進行專項研究，在獲悉專案選聘資訊後，鑑於景洲大廈專案的特殊性，特別抽調產品研發、服務策劃部門的同事赴現場參與業主需求拜訪及專案評估，最終確定本專案服務定位聚焦在“服務致美·睦鄰禮新”主題上，並在公共收益陽光使用、物業服務監督審計、業委會與物業互動機制、物業服務品質標準等問題方面與業主代表取得高度的認同和共識，最終成功進駐小區提供服務。

“在選聘前期，我們（小區業主代表）曾實地考察了多個小區，對碧桂園服務的管理反映普遍較好。經過多番對比,最終選擇了他們。”鄒主任表示，“而現在看來，這個選擇沒錯，服務周到，蠻溫馨的。”

短短一年時間，景洲大廈的新物業就深得業主心，究竟發生哪些變化？

新物業新變化：環境美顏設施更新 宜居服務暖人心

據景洲大廈現任物業經理吳淨介紹，碧桂園服務針對老舊小區服務有一整套的標準化程式，比如進場30日內，會對公共服務設施進行全面體檢，更換節能燈具，修復社區常居生命線設施功能，完成公告設施的更新、水系清淤、綠化造型等，60日以內完成小區智慧化裝置的技術改造等等。

景洲大廈內新增安全警示、服務標識 

“進駐景洲大廈之初，小區垃圾只實現了樓層撤桶。垃圾堆在進門的角落，很不美觀，尤其是天氣一熱，味道特別重，蒼蠅蚊蟲到處亂飛。考慮到小區的衛生環境，我們決定將垃圾撤到小區外規定的放置點。”據吳經理介紹。

景洲大廈垃圾位置調整小區外側實行垃圾分類

吳經理告訴記者，為動員業主積極響應垃圾撤出小區行動，物業服務人員在宣傳欄貼通知、在小區拉橫幅，甚至在進出口通道安排專人進行引導，防止垃圾亂丟。“一系列的宣傳和引導過後，基本實現了讓垃圾撤離至小區之外的放置點。現在垃圾房那邊還安排了兩位保潔人員，收拾垃圾的同時還會引導業主對垃圾進行分類。”吳經理講述到。

此外，針對小區場地緊張有限，碧桂園服務在征得業委會同意情況下，積極謀劃，將四樓平臺閒置位置劃為晾曬專區，為業主提供冬被、厚衣物晾曬服務，這也是前期訪談業主提到的需求之一。

景洲大廈4樓空置區域被布置成了公共晾曬區

同時，為了加強社區文化氛圍，碧桂園服務主動和社區工作站積極溝通，在小區補植花草的同時，開闢出小塊空地作為休閒活動區，加裝健身器材。

景洲大廈的休閒活動區 

鄒主任認為，好的物業不是簡單地做宣傳美化，真正好的服務還要靠口碑相傳。據他回憶，去年剛入冬，物業人員就為小區大門把手套上絨布套，同時定期更換消毒清洗；還有小區的草坪綠化燈，原來的明亮耗能，物業人員主動更換為LED節能燈，同時還設定夜光模式，不僅確保道路照明安全通行，也避免燈光過亮刺眼。

“有次看到水果店的一款棗子不錯，以往是業委會組織團購，那次建議物業組織，物業立即行動，原本在水果店售賣18.8元一斤的棗子，他們找到源頭，進貨銷售給業主才8元一斤。讓業主得到實惠。從盈利角度考慮要投入人員進貨、運輸，還要分送承擔損失。小區總量還小，確實不划算，但物業就覺得對業主好，所以願意去做。”鄒主任介紹，諸如此類的細節實事成為廣大業主看得見、體會真的美好感受，新物業也在新專案落地生根，贏得信任。

新社區新治理：業委物業高互動 親情相處社區諧

記者在小區物業辦公室看到，牆面掛滿了錦旗、檯面擺放著許多榮譽證書。據物業吳經理介紹，雖然景洲大廈應用了很多科技產品，但是物業服務人員特別注重與業主親情相處，專案雖小但物業人員不是固定坐在辦公室裡，而是圍繞小區進行全面的巡訪，基本上物業人員和業主相互的辨識和舒適度都非常高，物業人員作業遇到業主都會熱情招呼，主動幫忙；業委會逢年過節也會給全體物業人員發放過節油米物資和紅包禮金，整個小區社區氛圍比較濃厚，業主滿意度高達98%。小區黃管家也表示：“有了業主的認可，我們工作起來更踏實也更有信心了。”

景洲大廈物業辦公室牆面掛滿了業主送來的錦旗 

鄒家健：破立並舉社區大有可為 和諧構建物業主角可期

作為業內知名的傳奇風雲人物，鄒家健主任不僅全程經歷過往景洲大廈的創新之路，也是當前新《深圳經濟特區物業管理條例》修訂的參與者。《新條例》的第六章《業主共有資金管理》就是充分吸收了景洲大廈專案物業服務合同的優秀實踐經驗。

鄒主任在接受深圳新聞網記者的採訪 

在談及未來小區物業管理的趨勢時，鄒主任告訴記者，“專業的人做專業的事，我覺得未來專業化的物業公司管理小區還是會成為主流，職業經理人管理和業主自管相對作為一個補充。”鄒主任說到，“業主委員會的職能是協調業主和物業的關係，督促物業切實執行物業管理合同，為業主提供優質服務，物業企業透過資源整合來提供專業服務，未來很長時間內還將是社區治理的主角。拿景洲大廈來說吧，碧桂園服務本身作為全國三強企業服務水平毋庸置疑，他能積極主動配合業委會的工作，並與我們形成了一套緊密高效的互動機制，同時它企業運作透過穩定的服務輸出陽光獲利，實現多方滿意。小區在實現業主自治的基礎上又確保了物權公平和資訊透明，提升社區治理管理整體水平，目前已經有多個業委會主動聯絡他們。”

碧桂園服務提供專業化服務，助推小區實行共治 

鄒主任強調，業主與物業管理公司之間本是互利共贏、共生共榮的合作關係，未來只有物業與業主共治，二者才能實現“雙贏”格局。

近期，國家也出臺了針對老舊小區改造的利好政策，針對全國各中小城市普遍遇到的老舊小區物業管理難題有望得到破解。據悉，碧桂園服務結合景洲大廈的成功經驗推出了全新標準化產品“社區煥新計劃”，專門面向致力改善社區治理和宜居環境的存量物業專案。相信隨著未來社區建設的推進，社區共建共享的格局將得到進一步完善。

本文轉自：深圳新聞網

記者 見圳客戶端、深圳新聞網 周豔蓉